Mediante el Decreto 533/2023, publicado este martes en el Boletín Oficial, el Gobierno nacional promulgó la nueva ley de Alquileres que fue aprobada por el Congreso la semana pasada y que intenta traer certidumbre a millones de inquilinos en medio de la crisis económica que atraviesa el país.

El decreto contó con las firmas del presidente Alberto Fernández, el jefe de Gabinete Agustín Rossi, y los ministros de Justicia, Martín Soria, y de Economía, Sergio Massa. Tras su puesta en vigencia se espera que la norma entre en vigor este mismo mes o a inicios de noviembre.

Los cambios tuvieron luz verde en Diputados con 128 votos a favor y 114 en contra. Los votos fueron aportados por el kirchnerismo, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Rio Negro y cuatro de izquierda, mientras que rechazaron la iniciativa los libertarios, Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales.

Esta nueva ley de Alquileres mantiene los tres años de duración de los contratos, pero establece un intervalo mínimo de seis meses para la actualización de los precios, contrariamente a la normativa que estaba vigente que permite hasta una sola actualización por año del valor del alquiler.

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En tanto, se establece como índice para la actualización del precio el coeficiente de “Casa Propia” utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

El mismo estará “conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial publicado por el INDEC, y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia publicado por el Banco Central de la República Argentina”.

Además, el texto de la norma aprobada aclara que el precio de los contratos debe establecerse en moneda nacional, así como la publicidad del precio de las locaciones de inmuebles no puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos.

También se incorpora un incentivo fiscal relacionado al monotributo, al disponer que “los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo”.

Por otra parte, se mantiene la exención de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler para vivienda habitacional, la exención del impuesto al cheque para aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”. 

En tanto, quedó plasmado otro beneficio según el cual “las partes podrán deducir del impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación”.

¿Cómo calcular el nuevo valor del alquiler?

– Ingresar a la web oficial de Casa Propia en argentina.gob.ar para ver los últimos datos del índice.

– Multiplicar los valores del semestre que se quiera calcular.

– Multiplicar el resultado por el monto del alquiler actual.

Por ejemplo, si el inquilino hubiese firmado su contrato en enero de 2023, para saber cuánto tendría que pagar en julio, debe tomar el índice de febrero y multiplicarlo por el de marzo, el resultado multiplicarlo por el de abril y así mes a mes hasta julio.

Evolución del Índice Casa Propia 2023

El resultado de ese cálculo da 1,34594 y, a ese número, se lo multiplica por el valor del alquiler para saber de cuánto será el aumento. De esta manera, con los datos de enero a julio de 2023, un alquiler con un valor de $100.000 quedaría en $134.594 si se actualiza de forma semestral con los datos del índice Casa Propia, lo que representa un incremento de 34,6%.

Hasta noviembre (último mes disponible) el índice Casa Propia se incrementó 69%, contra una inflación interanual (la nueva ley establece que hay que considerar el promedio de los últimos 12 meses) de 138,3% a septiembre.

De acuerdo con el índice Índice de Contratos de Locación (ICL), utilizado en la ley actual, hasta octubre el incremento anual ascendió a 118%, por lo que un alquiler de $100.000, a fin de año superaría ampliamente los $ 220.000.

Escrito por Noticias Argentinas

NA – Buenos Aires, Argentina

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Por José Luis Cieri

La Cámara de Diputados ha logrado la aprobación definitiva de la reforma de la Ley de Alquileres, que fue sancionada en junio de 2020. Se ha confirmado la victoria del dictamen que surgió desde la Cámara Alta de hace unos días. Los cambios principales al proyecto impulsado por los senadores oficialismo proponen modificaciones sustanciales en algunos de los puntos más polémicos. Por ejemplo, la duración de los contratos, se mantendrá a tres años y el valor se actualizará cada seis meses utilizando el coeficiente Casa Propia, el mismo que utiliza el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II.

Para que la reforma aprobada entre en vigencia formalmente, es necesario publicarla en el Boletín Oficial, un proceso que podría tomar alrededor de 40 días. Hasta que esto ocurra, los contratos seguirán siendo de tres años y se ajustarán anualmente a través del Índice de Contratos de Locación (ICL). Una vez que los cambios votados en Diputados se implementen, comenzará a regir el nuevo esquema de alquileres aprobado en la Cámara Baja del Congreso nacional.

En un contexto donde la oferta de departamentos para alquilar en la ciudad de Buenos Aires se ha reducido drásticamente a menos de 450 unidades y los precios alcanzaron niveles elevados (por ejemplo, un departamento de dos ambiente subió un 245% interanual), la reforma de la Ley de Alquileres ganó alta relevancia en el Congreso nacional.

Cómo es Casa Propia

Desde la Web del ministerio que tiene a la vivienda en su órbita informan que la fórmula es una modalidad superadora de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Por ahora los contratos firmados bajo la actual normativa siguen vigentes hasta su conclusión. Quien firmó un acuerdo a tres años con ajustes interanuales permanecerá en la vivienda hasta 2026

Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.

Iván Ginevra, el recién nombrado presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), expresó a Infobae su preocupación sobre el cambio en la forma de celebrar los contratos.

Ginevra no ve una mejora en la situación y teme que la oferta inmobiliaria pueda empeorar. “Este método podría resultar en pérdidas para los propietarios frente a la inflación y aumentar la informalidad, con acuerdos fuera de las inmobiliarias, dolarizados. Además, señaló que para los inquilinos podría ser más difícil encontrar una vivienda si no se renueva el contrato”, advirtió.

Ni bien se pongan en funcionamiento habrá nuevas normas en la manera de celebrar los contratos de alquileres (Foto: Getty)

Qué pagará el inquilino

Una vez que entren en vigor las modificaciones aprobadas en el Congreso nacional, los inquilinos deberán tener en cuenta la fórmula Casa Propia para calcular los ajustes en sus alquileres y, en consecuencia, las cuotas mensuales.

Para calcular el aumento del alquiler, se requerirá tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí y luego multiplicar el resultado por el monto de la cuota de alquiler actual (estos los publica el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional).

Como ejemplo, si se considera el caso de una persona que ha estado pagando un alquiler de $70.000 desde mayo de 2023 y necesita saber cuánto deberá abonar a partir de noviembre de 2023. Su aumento se estimaría en alrededor de $97.000 aplicando la fórmula Casa Propia. En contraste, si se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL), que es interanual, y se toma la mitad del 115% que se registró en octubre, el aumento sería del 57,5%; en este caso, el contrato de $70,000 se incrementaría a aproximadamente $110.000 mensuales hasta el próximo ajuste que sería en mayo próximo.

Qué dice el proyecto votado en el Congreso

Los puntos clave del proyecto promovido por el oficialismo incluye:

• Mantenimiento de contratos por tres años.
• Ajustes semestrales en lugar de anuales.
• Aplicación del índice Casa Propia, que considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Actualmente, se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
• Contratos en moneda nacional.
• Incentivos impositivos para propietarios que alquilen sus viviendas.
• No publicar avisos en dólares.

La ley vigente establece que los inquilinos pueden realizar pagos adelantados de hasta un mes de alquiler.

La reforma tal como vino de Senadores y que se reafirmó en Diputados proyecto suma otras modificaciones. Uno que establece que “los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo”. Además agrega que “las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al diez por ciento del monto anual del contrato de locación”.

Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de entrega del inmueble. Inquilinos y propietarios pueden deducir del Impuesto a las Ganancias el 10% del monto anual del contrato de alquiler.

Fuente: Infobae

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Cristina Kirchner presiona para que el Senado apure la aprobación de los pliegos de los jueces afines al kirchnerismo y desde el bloque del Frente de Todos ya le pusieron un freno a la reforma de la Ley de Alquileres, al tiempo que buscan dilatar el tratamiento de la propuesta orientada a atenuar la dramática situación de los tomadores de créditos UVA.

El radical Julio Martínez ratificó este miércoles a Clarín que hay una decisión del oficialismo de “condicionar” la reforma de la Ley de Alquileres como el proyecto por los créditos UVA a la aprobación de los 75 pliegos judiciales, entre los que está el de Ana María Figueroa, la jueza que cumplió 75 años, edad límite para jubilarse, y que el kirchnerismo quiere extender su mandato por 5 años para que decida en causas que vinculan a la vicepresidenta.

Hasta ahora, las maniobras del oficialismo no hacen más que alimentar las acusaciones de los senadores de Juntos por el Cambio porque a la decisión de modificar la reforma de la Ley de Alquileres que aprobó Diputados se sumó este miércoles la intención hacerle cambios al proyecto de los créditos UVA, que también tiene la media sanción de la Cámara baja.

Esta propuesta comenzó a ser tratada por la comisión de Presupuesto y si bien su presidente Ricardo Guerra (Frente de Todos) prometió ser “lo más rápido posible, para que no haya mucha dilación”, lo cierto es que el oficialismo pidió convocar a las agrupaciones que reúne a los damnificados y en un segundo turno a los representantes de las entidades bancarias y financieras. Además de promover modificaciones a lo aprobado en julio por los diputados.

La camporista Anabel Fernández Sagasti planteó que la propuesta “no es satisfactoria para los damnificados por los créditos UVA, no trae una solución”. “Hay muchos fallos judiciales que han fallado de diversa manera, pero creemos que la solución tiene que ser legislativa”, aclaró la senadora mendocina, quien aportó que “el 90 % de los que están padeciendo los créditos UVA son de la banca pública”.

El radical Víctor Zimmermann, en tanto, apuntó que las presentaciones que se vienen haciendo a la justicia “están dando fallos cuando la actualización de los créditos se hacen con el IPC (índice de precios al consumidor)”. “Hay 105 mil deudores y 95 mil son de préstamos por debajo de los $ 120 mil, esto urge tratarlo”, agregó el legislador de Chaco.

El próximo miércoles a las 17, los senadores recibirán a un grupo de damnificados por estos créditos hipotecarios y buscarán también convocar a los representantes de las entidades bancarias. Luego se plantearán las modificaciones al proyecto enviado por Diputados.

Qué dice el proyecto sobre créditos UVA

El “Régimen de Protección de Deudores de Préstamos Hipotecarios UVA y UVI” aprobado por la Cámara baja establece que la cuota a pagar no podrá exceder el 30% de los ingresos acreditados por los deudores y que, en los créditos ya otorgados, el cómputo del 30% será retroactivo al 1° de enero de 2023.

El Senado empezó a debatir la Ley de Alquileres en comisiones.

Se trata de un sistema de cobertura para los deudores hipotecarios mediante la implementación del cálculo de los saldos adeudados con ajuste mediante un índice actualizable por Ripte (salarios) en lugar de que se fijen en función de la inflación. En los meses que este indicador se encuentre por arriba del IPC (el índice de precios al consumidor), pagarán siempre el más bajo.

Además, aquellos deudores que estén alcanzados por el impuesto a las Ganancias podrán deducir anualmente hasta tres salarios mínimos. En la propuesta aprobada en Diputados también se habilitó la posibilidad de vender su propiedad y el crédito existente.

Otro de los puntos fundamentales del proyecto prevé la suspensión por un año de los juicios de desalojo, lanzamientos, embargos o cualquier tipo de medidas preventivas o cautelares en trámite sobre aquellas viviendas adquiridas a través de este tipo de crédito.

También se incluye la creación de un Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecario (FFCPH), a partir del sistema bancario. En caso de que el deudor pierda su trabajo, ese fondo funcionará como una especie de garantía que cancelará hasta tres cuotas.

Las entidades que agrupan a los bancos, ABA (Asociación de Bancos de la Argentina) y Adeba (Asociación de Bancos Argentinos) alertaron que la propuesta afecta la seguridad jurídica, implica la ruptura de contratos y grava retroactivamente la operatoria.

Cómo sigue la discusión por la Ley de Alquileres

El oficialismo había manifestado su intención de avanzar con la reforma de la Ley de Alquileres, pero este miércoles postergó hasta la próxima semana el comienzo de las reuniones para escuchar a los distintos sectores involucrados y más tarde emitir una propuesta que modifique lo aprobado en Diputados.

Diputados dio media sanción al proyecto que reforma la Ley de Alquileres.

“Está muy complicado que se trate la reforma de la Ley de Alquileres porque al kirchnerismo nunca le interesó el tema, lo objetó y quiere volver a los vicios que tiene la legislación actual”, advirtió Julio Martínez, quien también acusó al oficialismo de “hacer escaramuza para tratar de mostrar que el Senado está trabajando”.

De acuerdo a lo anticipado por Ricardo Guerra, la intención es retomar entre martes y miércoles el tratamiento de la Ley de Alquileres para definir luego un dictamen propio.

Gustavo Berón

Fuente: Clarin

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Así, el titular de la entidad, Armando Pepe, remarcó que es “la primera vez que hay tantas propiedades en venta” y señaló: “Hay unas 214 mil en la Ciudad de Buenos Aires, una cantidad insólita e increíble”.

“Ni el 1 por ciento de la cantidad de propiedades en oferta se ha vendido”, sostuvo el representante de ese segmento, quien afirmó: “La única ley que fija los valores de venta es la de la oferta y demanda”.

De ese modo, analizó que “la situación es muy compleja para toda la sociedad, pero para los inquilinos especialmente”.

Pepe remarcó también que “las expensas están aumentando mes a mes por la paritarias de encargados de edificios, sube el ABL todos los meses y aumentan los servicios”.

Según sus cálculos, “un 40 por ciento de lo que había de oferta se retiró del mercado y se puso en venta” tras la sanción de la nueva ley de alquileres.

En declaraciones radiales, destacó que algunas de las críticas del rubro hacia esa normativa es que “los propietarios no quieren firmar contrato por tres años”.

La ley establece además que la actualización del valor del alquiler es anual y ya no semestral, como ocurría anteriormente con la mayoría de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense y, según Pepe, ese es otro de los puntos cuestionables.

En tanto, el aumento anual ahora se realiza sobre un índice conformado por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el de salarios (RIPTE).

“El problema es el déficit habitacional de vivienda en la Argentina”, evaluó el titular de CUCICBA, quien reclamó al Gobierno una solución.

En ese sentido, enfatizó: “Si existiera crédito para que se pudiera comprar una vivienda y pagarla dignamente, la cosa sería distinta, pero no existe un plan nacional de viviendas”.

Pepe indicó que presentaron propuestas al Gobierno para intentar resolver la problemática de la vivienda, que se profundizó en el último período: “Estamos esperando que el ministro Jorge Ferraresi nos atienda”.

Los últimos datos del Colegio de Escribamos porteño señalaron que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad registró en agosto una suba interanual del 57%.

En el octavo mes de 2021, se contabilizaron 2.518 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció un 85,9%, con $24.839 millones. En comparación con julio de 2021, los actos aumentaron un 2,5%, luego de que en junio se firmaran 2.457 escrituras.

La Prensa

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